リサーチ方法｜ボロ戸建てDIY投資は「誰に貸すか」で9割決まる
はじめに｜不動産リサーチは、物件から始めない
不動産投資の話になると、
多くの記事がこう始まります。
- どのサイトを見るか
- 利回りは何％か
- いくら以下なら買いか
でも、私はこの順番を取りません。
なぜなら、
この順番で始めると、ほぼ確実に判断を誤るからです。
私のリサーチは、
物件ではなく、人から始まります。
このボロ戸建てを、誰に貸すのか？
この問いに答えられないまま物件を見ると、
「安い」「利回りが高い」という刺激に、簡単に流されます。
ボロ戸建てDIY投資の対象者を最初に固定する
私が想定している入居者
私がボロ戸建てDIY投資で狙う入居者は、明確です。
- ファミリー層
- 会社勤め
- 住居手当が出る
- 職場にある程度近い
- 車を2台使う生活
家賃は 5万円前後。
これを10棟積み上げて、年間家賃収入600万円を作る設計です。
なぜこの層なのか（投資理論ではなく実体験）
これは机上の空論ではありません。
私自身、家を探していたとき、
「清潔感があって、広い戸建てで、家賃が安い」
そんな物件があれば、迷わず借りていました。
持ち家は「満足度」を買うもの。
一方で、賃貸は「利便性」を買うものです。
だから賃貸では、
建物の豪華さより、立地が最重要になります。
競合優位性と差別化は「自分の立場」から生まれる
FIREしている＝フルコミットできる
私はFIREしています。
これは、不動産投資において明確な強みです。
- 時間を自由に使える
- 現地調査に何度でも行ける
- DIYに本気で向き合える
会社員投資家が「外注」で解決する部分を、
自分で抱えられる。
これ自体が、立派な競合優位性です。
DIYは「節約」ではなく「価格決定権」
DIYというと、
「安くするため」と思われがちです。
でも本質はそこではありません。
- 技術料
- 人件費
- 業者の利益
これらを、
自分の時間と知識で置き換えること。
だからこそ、
家賃が低くても利回り20％を狙える。
なぜ資産を「4％ルール」から「20％インカム」に変えるのか
これまで私は、
金融資産＋4％ルールを前提に生活してきました。
ただ、この形には弱点があります。
- インカムが少ない
- 不況に弱い
- 取り崩し前提になる
そこで、
資産の一部を20％のインカムを生む資産に組み替える。
これが、
ボロ戸建てDIY投資をやる根本理由です。
目的が決まると「やらない物件」が見えてくる
フルリフォーム前提の物件はやらない
フルリフォームは、
業者前提の価格になります。
それでは、
DIYという強みを活かせません。
私が狙うのは、
- 時間＋DIY
- 清潔感の最安復活
この一点です。
地盤リスクがある物件は即撤退
建物は、知識でどうにかなります。
- 傾き
- 構造
- ジャッキアップ
ただし、地盤だけは別です。
地盤は、知識でも時間でも解決できない
少しでも不安があれば、
その時点で撤退します。
法規が絡む物件は扱わない
- 崖条例
- 是正命令
- 再建築不可
法規が絡むと、
DIYではどうにもなりません。
表面利回りは、判断材料にしない
私が見るのは、
自分の手でどこまで直せるかだけです。
- DIYで対応できる部分
- プロが必要な部分
この2つを切り分け、
プロ施工分のみ金額化します。
ネットに出ている利回り情報は、
ほぼ参考にしません。
私が使う利回り計算式はこれだけ
利回り20％ ＝
（家賃5万円 × 12） ÷
（物件価格 ＋ 修繕費 ＋ 60万円）
※60万円は
諸経費＋予備費です。
この式に当てはめて、
20％を超えないなら調査対象外。
DIY技術が上がると、選べる物件が増える
DIYの技術が上がるほど、
- プロ施工が減る
- 修繕費が下がる
- 分母が小さくなる
つまり、
「今まで無理だった物件」が、
「調査対象」に変わる
DIYの上達＝
購入可能物件の拡張です。
駐車場は「条件」ではなく「作れるか」
ファミリー層なら、
車2台は必須です。
ただし、
- 既存で2台なくてもいい
- 作れる余地があればOK
だから、
駐車場は検索条件に入れません。
まとめ｜リサーチとは「自分の戦場」を決めること
- 誰に貸すのか
- なぜやるのか
- どこで勝つのか
これを最初に決めると、
やらない物件が自然に見えてきます。
不動産リサーチは、
物件探しではありません。
自分が勝てる戦場を決める作業
です。
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