融資が承認された、その日のことだった。
1ヶ月かけて銀行と交渉し、ようやく下りた承認。あとは買うだけだと思っていた夕方に、不動産屋から電話が来た。
「売り主から、価格を上げてほしいという連絡がありました」
1ヶ月前に合意していた金額が、100万円から200万円に変わっていた。融資が通ったタイミングを見計らったかのように。
このとき気づいた。私は、契約の順番を間違えていた。
✅ リースバックとは何か
リースバックとは、売り主が物件を売却した後も、そのまま賃借人として住み続ける仕組みです。売り主はまとまった現金を得ながら、住み慣れた家に住み続けられる。買い主（投資家）は入居者付きで物件を取得できるため、空室リスクがゼロからのスタートになる。
お互いにメリットがあるように見えます。でも、決定的に違う点が1つある。
物件の「売り主」と「入居者」が、同じ人物だということです。購入後も売り主と長期にわたって関係が続くため、その人物の信頼性が、投資の成否をそのまま決めます。
✅ リースバック物件への融資が難しい理由
通常の投資用物件と比べて、リースバック物件への融資は銀行が慎重になります。入居者（＝売り主）が退去した後の収益性が読みにくいことが、主な理由です。
実際に動いてみると、不動産屋から「リースバック物件への融資は難しいかもしれない」と言われました。融資特約付きの売買契約書の作成を渋られた状態のまま、銀行と1ヶ月かけて交渉することになりました。
そして、ようやく融資の承認を得た。
✅ 融資が通ったその日に・・・値上げ要求が来た
融資が承認された当日、不動産屋から連絡が来ました。
「売り主から、価格を上げてほしいという連絡がありました」
1ヶ月前に合意していた100万円が、200万円になっていました。融資承認を確認してから動いたとしか思えないタイミングでした。
このとき気づいたのが、契約の順番を間違えていたということです。
✅ 正しい順番
- 融資特約付きの売買契約を締結
- 銀行へ融資申請
- 融資承認後、融資契約を締結
- 決済・引き渡し
❌ 私がやってしまった順番
- 銀行へ融資申請（融資特約なし）
- 融資承認後、売買契約を締結
- 融資契約を締結
- 決済・引き渡し
売買契約が先にあれば、その契約に基づいて対応できます。でも今回は売買契約のない状態で融資だけが完了していた。交渉の手が、何もなかった。
結果として、この物件からは撤退しました。銀行融資は一度借りて即一括返済という形になりました。
✅ リースバック投資で気をつけること
まず、売買契約は融資より先に結ぶこと。融資特約付きの売買契約を先に締結してから融資の最終手続きに進むのが原則です。融資特約があれば、融資が下りなかった場合に売買契約を白紙に戻せます。今回のような売り主からの勝手な値上げには、手付金の倍額返還というペナルティも発生します。契約が先にあるだけで、立場が全然違う。
次に、退去後の収支をあらかじめ計算しておくこと。リースバックの売り主は「ずっと住む」と言いますが、それを前提にしてはいけません。私は購入検討時に周辺4社に賃料の聞き込みをして、退去後の相場が月65,000円程度であることを確認しました。退去されても成立する収支かどうかを、先に検証しておくことが不可欠です。
そして、リースバック融資の実績がある銀行を選ぶこと。経験のない銀行では、スキームの説明から始めることになります。審査の精度と時間が、担当者の経験で大きく変わります。
融資が通った日に値上げ交渉が来た。それ自体は理不尽な話です。でも振り返ると、その隙を作ったのは自分の手順ミスでした。リースバックは仕組みとして面白い。だからこそ、順番を守って入る価値がある。
この体験の詳しいストーリーは、noteにも書いています。数字の裏側や、その日の気持ちをそのまま書きました。
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